Reforma de apartamento: por onde começar e em que ordem fazer

A reforma de apartamento costuma nascer de uma ideia pequena, como trocar o piso da sala, e crescer no caminho: já que o piso vai sair, por que não mudar a tomada de lugar, refazer o rodapé, pintar tudo e abrir a cozinha para a sala? É assim que prazo e gasto escapam do controle, e, num prédio, cada etapa ainda passa pelo síndico, pelo elevador de serviço e pelo horário de obra. Planejar antes de quebrar a primeira parede não elimina imprevistos, mas faz com que eles caibam no orçamento, no calendário e nas regras do condomínio.

Este roteiro vale também para casas; onde a regra muda, o texto avisa.

Escopo e prioridades: o que entra e em que ordem

Comece com uma lista por ambiente: o que muda, o que fica e o que você gostaria de fazer se sobrar dinheiro. Depois, separe o necessário do desejável. Uma ordem de prioridade que costuma funcionar:

1. segurança e problemas existentes: fiação antiga, vazamentos, infiltração, reboco soltando;
2. o que fica dentro das paredes e do piso: tubulações, pontos de tomada, ralos, impermeabilização;
3. acabamentos: pisos, revestimentos, louças, metais e pintura;
4. o que pode vir depois sem quebrar nada: luminárias decorativas, móveis e cortinas.

O motivo é prático: o que fica embutido custa caro para refazer depois que o revestimento está assentado. Se o dinheiro apertar, corte primeiro no fim da lista.

Decida também se você vai morar no apartamento durante a obra. Nesse caso, a reforma é feita por etapas, um cômodo de cada vez, e é preciso manter um banheiro e um ponto de água funcionando. Em apartamento pequeno, isso pesa mais do que parece: o material e o entulho dividem espaço com a família.

Quem faz o quê

Cada etapa tem o seu profissional, e definir quem coordena evita que um fique esperando o outro.

• Arquiteto ou engenheiro: projeto, layout, especificação de materiais e, quando necessário, a responsabilidade técnica pela obra. No Elfo, esse trabalho fica na categoria de arquitetura.
• Profissional ou empresa de reformas: assume a execução da obra inteira ou de várias frentes e organiza a equipe. Veja a categoria de reformas.
• Pedreiro e gesseiro: demolição, alvenaria, reboco, contrapiso, assentamento de pisos e revestimentos, gesso e drywall, na categoria de acabamento.
• Eletricista: circuitos novos, quadro de distribuição, tomadas e iluminação. A referência técnica para instalações elétricas de baixa tensão é a ABNT NBR 5410. Para essa parte, chame um eletricista.
• Encanador: água fria e quente, esgoto, ralos e aquecedor, na categoria de hidráulica.

Pintor, vidraceiro e marceneiro entram mais perto do fim; a caçamba, logo na demolição. Se você mesmo vai coordenar, monte uma agenda que respeite a ordem das etapas.

Como pedir a reforma pelo app Elfo

O Elfo é o app que conecta quem precisa de manutenção, reparos e reformas a profissionais da região. Você pode publicar um pedido na categoria de reformas, para quem assume a obra inteira, ou pedidos separados por etapa e por profissional. Em obras maiores, dividir por etapa ajuda a acompanhar: cada etapa tem a sua proposta, o seu pagamento retido e a sua conclusão registrada.

1. Publique o pedido. Descreva o escopo por ambiente, envie fotos, informe que o imóvel é um apartamento e inclua as regras do prédio: horário de obra, uso do elevador de serviço, onde fica a caçamba. Se a obra ainda está no papel, peça uma visita de medição.
2. Compare as propostas. Profissionais e empresas da região enviam valor, forma de cobrança e data. Confira o que cada proposta inclui: material, retirada de entulho, limpeza.
3. Pague pelo app. Pix ou cartão de crédito. O valor fica retido e só é liberado depois que você confirma a conclusão.
4. Acompanhe pelo chat. A conversa fica registrada, e nenhum serviço ou material extra é cobrado sem a sua aprovação no app. Se algo sair diferente do combinado, abra uma contestação e o valor continua retido durante a análise.

Até o pagamento, quem propõe vê só a região aproximada do endereço. Publicar o pedido e receber propostas não tem custo.

Orçamento com folga para imprevistos

Um orçamento realista soma mais do que a mão de obra e o piso novo:

• mão de obra de cada etapa;
• material básico, como cimento, argamassa, fios, tubos e conexões;
• material de acabamento: pisos, revestimentos, louças, metais e tintas;
• projeto e responsabilidade técnica, quando a obra exigir;
• caçamba, retirada de entulho, fretes e aluguel de equipamentos;
• custo de morar em outro lugar, se for preciso sair de casa.

Reserve uma folga para o que só aparece quando a parede é aberta: cano velho, fiação sem fio terra, infiltração atrás do azulejo. Compre o revestimento de uma vez, com sobra para recortes e reposições futuras, e confira se todas as caixas são do mesmo lote, porque a tonalidade pode variar de um lote para outro.

Responsável técnico, condomínio e a NBR 16280

Responsável técnico é o engenheiro ou arquiteto que responde pelo projeto ou pela execução e registra essa responsabilidade: a ART, no caso de engenheiros, no sistema do CREA, ou o RRT, no caso de arquitetos, no sistema do CAU.

Em geral, pedem responsável técnico as intervenções que mexem com a segurança ou com os sistemas do imóvel:

• remover, abrir ou deslocar paredes, e qualquer interferência em vigas, pilares e lajes;
• trocar ou ampliar a instalação elétrica, ou aumentar a carga, como ao instalar aparelhos de ar-condicionado;
• mudar de lugar tubulações de água, esgoto ou gás;
• refazer a impermeabilização de banheiros, varandas e lajes;
• alterar a fachada, fechar a sacada ou aumentar o peso sobre a laje, com uma banheira, por exemplo.

Em prédios, a reforma também passa pelo condomínio. A ABNT NBR 16280, norma que trata de reformas em edificações, descreve esse processo: o responsável pela edificação, normalmente o síndico, recebe um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, com a descrição dos serviços, o responsável técnico e o cronograma, e pode pedir ajustes. A convenção e o regimento interno definem o que o seu prédio exige, além de horários de obra, uso do elevador, local da caçamba e retirada de entulho.

Pintura, troca de louças e metais no mesmo lugar e pequenos reparos costumam dispensar responsável técnico, mas muitos condomínios pedem aviso prévio mesmo assim. Em casas, ampliações e mudanças de fachada podem depender de licença da prefeitura, com regras que variam de um município para outro. Na dúvida, consulte o síndico, a administradora ou um arquiteto antes de marcar a data.

Cronograma na ordem certa

Uma sequência comum numa reforma com várias frentes:

1. proteção do que fica e demolição, com retirada do entulho;
2. instalações elétricas, hidráulicas e de gás, enquanto paredes e piso estão abertos;
3. alvenaria, reboco e contrapiso, respeitando o tempo de cura;
4. impermeabilização das áreas molhadas, com teste de estanqueidade antes de revestir;
5. pisos e revestimentos;
6. gesso, forro e primeira demão de pintura;
7. bancadas, louças, metais, tomadas e luminárias;
8. demão final de pintura e limpeza pós-obra.

Alguns itens dependem de medidas tiradas no fim: bancadas de pedra e box de vidro são medidos com o revestimento pronto, e móveis planejados, com piso e paredes acabados. Encomende cedo o que demora a chegar, mas marque a medição na etapa certa. Ao montar o cronograma com os profissionais, deixe dias de folga entre as etapas que dependem de secagem e respeite o horário de obra do prédio, que costuma excluir fins de semana e feriados.

Registro de cada etapa

Antes de fechar paredes e piso, fotografe por onde passam canos e fios, com uma trena aparecendo na foto para indicar a distância do piso e dos cantos. Essas fotos evitam furar um cano anos depois. Guarde manuais, recibos e os códigos de cor e de revestimento usados, para reposições futuras.

Anote também, com data e valor, o que foi combinado em cada etapa e qualquer mudança de escopo. Nas etapas contratadas pelo Elfo, a proposta aceita, o chat e as fotos da conclusão já ficam no app, com data e hora.

Perguntas frequentes

Preciso de arquiteto para qualquer reforma de apartamento?

Não. Pintar, trocar louças ou refazer um piso sem mudar nada de lugar costuma dispensar projeto. Quando há mudança de layout, de instalações ou de estrutura, o projeto evita retrabalho e, em prédios, o plano de reforma pede um responsável técnico.

O que fazer com o entulho da obra?

Entulho não vai para a coleta comum de lixo. Em geral, ele sai em caçamba ou por coleta específica, conforme as regras do município e do condomínio. Combine na proposta quem cuida da retirada; no Elfo, existe também a categoria de caçambas.

Posso começar a obra antes de falar com o condomínio?

O regimento interno do prédio define as regras. Em geral, a obra só começa depois que o síndico ou a administradora recebe a comunicação e, quando exigido, o plano de reforma.

Como evitar que o orçamento estoure?

Feche o escopo por escrito antes de começar, reserve uma folga para imprevistos e aprove os extras um a um. No app, cada extra chega como cobrança adicional e só é pago se você aprovar.